10.10.2015

Miten määrittää asunnon oikea hinta - apua asunnon ostajalle?

Asuntokauppa syntyy, kun ostajan ja myyjän näkemykset kohtaavat. Joskus kauppahinta vastaa kohteen markkina-arvoa, mutta hyvin usein kauppoja tehdään yli- tai alihintaan. Asuntokaupassa päätökset tehdään tunteella, eikä hyvä kiinteistövälitystapakaan edellytä välittäjältä asunnon markkina-arvon arviointia. Miten voidaan varmistua asunnon oikeasta hintatasosta?

Aalto-yliopiston Insinööritieteiden korkeakoulun kiinteistötalouden koulutusohjelmassa annetaan perusteellisinta opetusta Suomessa kiinteistöarvioinnissa. Ohjelmassa vuosikausia opettaneen Ari Laitalan mukaan  ammattimaisessa kiinteistöarvioinnissa käytetty markkina-arvon käsite voidaan, ja se tulisikin käsittää asunnon oikeaksi hinnaksi. Vapaamuotoisesti tulkittuna markkina-arvo on kohteen todennäköisin hinta markkinoilla silloin, kun kaupan osapuolet ovat osaavia ja riippumattomia. Asunnon markkina-arvo voidaan arvioida hintamalleihin perustuvan kiinteistöarvioinnin keinoin. Hintamallimenetelmän kantavana ajatuksena on se, että samanlaisista kohteista maksetaan markkinoilla samanlaisia hintoja. Asuntomarkkinoilla kohteet kuitenkin aina eroavat toisistaan ja laskennan tehtävänä onkin selvittää, missä määrin kohteiden toisistaan eroavat ominaisuudet ovat vaikuttaneet toisistaan poikkeaviin kauppahintoihin. Asuntosijoittajat hyödyntävät jo nykyisin hintamalleja arvioimalla myynnissä olevia kohteita ja tunnistamalla markkinoilla olevat ali- ja ylihintaiset kohteet.

Malleja soisi hyödynnettävän aina asuntokauppaa tehtäessä, sillä ne toisivat lisäperspektiiviä kiinteistövälittäjien antamiin arvioihin. Pelkät asuntojen alueelliset keskiarvohinnat johtavat osaamattomia asuntomarkkinoiden osapuolia helposti harhaan. Esimerkiksi yksiöiden keskiarvohintoja laskettaessa tulisi huomioida ainakin kohteiden ikä ja koko (laatuvakiointi). Jos tuoreimmissa kaupoissa on satuttu myymään esimerkiksi keskimääräistä nuorempia ja pienempiä yksiöitä, nostaa tämä yksiöiden näennäisiä keskineliöhintoja useilla satasilla, vaikka mitään tosiasiallista muutosta markkinoilla ei olisikaan tapahtunut.

Asuntokaupassa saa ja pitää rakastua, mutta ensihuuman jälkeen kannattaa selvittää taustat huolellisesti erityisesti taloyhtiön korjausten suhteen. Järkevän neliöhinnan saa selville vasta analysoimalla sekä taloyhtiön teknisen että taloudellisen tilanteen. Myös asumisviihtyvyydellä on vaikutusta hintaan. Taloyhtiön isännöitsijällä on tässä merkittävä tiedontuottajan rooli. Isännöitsijä tuntee taloyhtiön korjaushistorian, nykytilanteen sekä omistajien tahtotilan tulevaisuuden korjausten suhteen. Hyvä isännöitsijä myös tuntee alueen hintatason sekä pystyy tarjoamaan vertailutietoa alueen muihin vastaaviin kohteisiin nähden.

Korjausvaje voidaan laskea tuottoarvomenetelmällä arvioimalla tulevat korjaustarpeet ja diskonttaamalla ne nykyhetkeen. Korjausvelasta ei asuntomarkkinoilla kuitenkaan juuri piitata. Ainoastaan putkiremonteilla on todettu olevan kutakuinkin selkeä hintavaikutus, mutta sekin kustannuksiaan lievempi. Finanssivalvonta vahtii sijoitustuotteissa kuluttajien etuja ja jokaiseen sijoitusesitteeseen painetaan teksti ”historian hyvä tuotto ei ole tae tulevasta”. Vastaavasti hyvin pieni yhtiövastike ei kerro hyvin hoidetusta yhtiöstä.

Hintamallien tulokset ja arvoanalyysit voisivat olla kiinnostavia niidenkin osakkeenomistajien mielestä, jotka eivät ole tekemässä aktiivisesti kauppaa. Voisiko esimerkiksi vuosittainen katsaus juuri ennen yhtiökokouksen alkua olla kiinnostava? Saatavilla olisi tietoa oman asunnon arvon kehityksestä ja siitä, miten alueen arvonmuodostus on yleisesti ottaen kehittynyt suhteessa muihin alueisiin.

//Jukka Tola

Takaisin etusivulle